近年来，房产纠纷案件数量持续攀升，其中“借名买房”引发的执行异议之诉尤其突出。这类案件往往交织着物权与债权、登记公信力与真实权利归属的复杂博弈，成为律师实务中的高频难点。本文结合一起具有代表性的最高人民法院公报案例，剖析借名买房在执行程序中的法律风险，为相关主体提供实务参考。

一、案情回顾：百万房产遭查封，实际出资人提起执行异议

2022年，某省高院审理了一起典型的借名买房执行异议之诉。张某因不具备当地购房资格，借用好友李某的名义购买了一套价值近千万元的住宅，首付款及后续按揭贷款均由张某实际支付，房屋登记在李某名下。2021年，李某因个人债务纠纷被债权人王某申请强制执行，法院依法查封了登记在李某名下的该套房产。张某得知后，以实际出资人和实际占有使用人为由，向执行法院提出执行异议，请求排除对该房屋的强制执行。

一审法院认为，根据物权法（现为民法典物权编）规定，不动产物权以登记为准，房屋登记在李某名下，张某与李某之间的借名买房协议仅具有债权效力，不能对抗善意第三人。张某不服，提起上诉。二审法院经审理查明，王某在形成债权时，并不知晓张某与李某之间的借名关系，且王某对李某的债权并非以该房屋为抵押担保。最终，二审法院维持原判，驳回了张某的排除执行请求。

二、法律分析：债权与物权的博弈，登记公信力的优先性

本案的核心争议在于：借名买房中，实际出资人对登记在他人名下的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？

根据民法典第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这意味着，在法律形式上，登记权利人李某被推定为所有权人。张某虽实际出资并占有，但其与李某之间的借名协议仅产生债权债务关系，张某享有的是要求李某协助过户的请求权，而非直接的物权。

但是，司法实践中并非一概否定实际出资人的权益。最高人民法院在审理此类案件时，通常考量三个关键因素：一是申请执行人是否构成善意第三人；二是借名买房行为是否违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗；三是实际出资人对未办理过户是否存在过错。本案中，张某因规避限购政策而借名，自身存在明显过错，且债权人王某对借名事实不知情，其信赖登记公示的权利应受保护。所以，法院优先维护了登记公信力和交易安全。

三、行业启示：房产纠纷中的风险提示与实务建议

这起案件为市场参与者敲响了警钟。对于实际出资人而言，借名买房虽可能解决一时之需，但潜藏的风险不容忽视：一旦登记权利人对外负债，房屋极可能被查封甚至拍卖，实际出资人仅能依据借名协议向登记权利人追偿，而这一债权在执行程序中往往难以对抗已查封的房产。对于债权人而言，在与他人发生大额交易前，核实债务人名下的不动产登记信息至关重要，但同时也需注意，若债务人存在借名买房情形，债权人仍可能面临案外人执行异议的挑战。

从律师实务角度，我们建议：第一，尽量避免采用借名买房方式，若确需操作，应签订详尽的书面协议，明确出资、权属、过户条件及违约责任，并保留完整的付款凭证和占有使用证据；第二，实际出资人可考虑通过预告登记、抵押登记等方式强化自身权利保障，降低被强制执行的风险；第三，债权人在接受不动产抵押或进行大额借贷时，应尽调抵押物的真实权属，避免因借名关系导致抵押权落空。

房产交易与执行领域的纠纷形态日趋复杂，法律从业者需精准把握物权变动与债权保护之间的平衡点。登记公信力是市场秩序的基石，但个案中的实质正义同样值得关注。唯有在立法与司法层面持续细化规则，方能引导市场主体规范交易，减少此类纠纷的发生。